|
|
|
|
 |
|
|
|
Каждый владелец недвижимости хочет знать, сколько стоит его собственность. Наличие точных данных о цене, по которой МОЖНО ПРОДАТЬ ОБЪЕКТ, НЕ ТОЛЬКО ПОЗВОЛЯЕТ ИЗБЕЖАТЬ ОШИБОК ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ СДЕЛКИ, НО И СПЛАНИРОВАТЬ, КОГДА ЛУЧШЕ ЭТО СДЕЛАТЬ, ДА И СТОИТ ЛИ ВООБЩЕ.
Конечно, как любой вид услуг, оценка стоит денег. Какую же сумму вы на это готовы потратить, зависит оттого, что вам больше важно: качество проделанной работы или экономия? Сейчас в Москве оценкой коммерческой недвижимости занимаются очень многие фирмы: как просто оценочные, так и те, кто успешно работает с недвижимостью уже не первый год. Почти все консалтинговые и брокерские компании, стараясь обслужить своего клиента по максимуму, открывают у себя собственный департамент оценки. Так что выбор, к кому обратиться, у владельцев столичных офисных зданий и торговых центров очень большой. Причем вы можете пойти как к местному игроку, так и к западной компании, поскольку все известные участники рынка - держат в своем штате сертифицированных специалистов в области оценки коммерческой недвижимости.
Последние изменения
Эксперты отмечают, что постоянно растущее число компаний, готовых предоставить услуги по оценке вашей собственности, отнюдь не означает повышения качества выполняемых работ. Наоборот, действующие один-два года на рынке компании обычно не имеют лицензии: лицензирование оценочной деятельности отменено с 1 июля 2006 г., введено членство в саморегулируемых организациях (СРО) -и, конечно, достаточного опыта, а также практических наработок, что сказывается на качестве выполнения работ. По его словам, те же компании, что существуют на протяжении довольно длительного периода времени - более 5 лет- имеют не только лицензию на осуществление оценочной деятельности, но и уже набрали или вырастили себе квалифицированные кадры.
Кроме невысокого качества оценочных работ многие новички рынка первое время, да и потом готовы предоставлять свои услуги по существенно заниженной цене. Чтобы прекратить демпинг, процветающий на рынке оценочных услуг, в прошлом году были приняты изменения в закон РФ ой оценочной деятельности, рассказал один из собеседников ВС. «Если раньше оценщиком могла выступать компания, которая и несла всю ответственность за проведенную работу, то сейчас эта ответственность лежит только на оценщике-индивидуале. Оценщик, подписывающий отчет, несет ответственность всем своим имуществом», - поясняет он. Ктомуже сейчас, как отмечает директор департамента консалтинга и исследований компании «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев, существуют, например, рекомендации Национального совета по оценочной деятельности, где стоимость оценки квадратного метра устанавливается примерно в $ 1 - своеобразная мера для исключения из оценочного сообщества недобросовестных оценщиков, которые создают демпинг на рынке. Так сколько же стоит эта услуга?
Вознаграждение за труд
Стоимость услуг оценки зависит от имени компании, а также от той ответственности, которую она берет на себя. Как поясняют игроки рынка, самый главный фактор, влияющий на цену подобного исследования, если вы его заказываете у профессионалов, - это то время, которое оценщику придется потратить на проведение всех работ по оценке здания и составление отчета. Площадь здания в этом случае, как правило, не играет большой роли, а вот число людей, занятых в исследовании, - как раз напротив. Конечно, влияет на стоимость услуг и цель, для которой производится оценка объекта. Если оценка требуется под залог, для привлечения кредита в банке, ответственность оценщика, конечно, возрастает, что влечет за собой удорожание услуги. Если оценка производится дляпривлечения денег на публичных рынках, у оценщика возникает так называемая безграничная ответственность, означающая, что все инвесторы, приобретающие акции этой компании, могут подать на оценщика в суд. В этом случае стоимость услуг становится еще более высокой.
Российские оценочные компании обычно берут за свою работу (например, оценка офисного здания площадью 7 000 кв, м. для цепей залога) $ 800—4 000. Международные консалтинговые и брокерские агентства, оценивают аналогичный объект уже за $4000-15000 за отчет.
Для того чтобы провести оценку объекта, оценщику необходимо собрать все документы по объекту: кто является собственником здания, сколько этих собственников, какие между ними взаимоотношения, кто арендует землю, сколько арендаторов и т. п. Если времени на оценку объекта требуется много, она, конечно, обойдется недешево. Что интересно, некоторые компании, ввели такую практику, что даже если объект непроблемный: понятны все документы, само здание новое, уже есть арендаторы, представлена вея информация об арендных ставках и оценка производится за неделю, стоимость услуги по оценке все равно не опускается ниже некой планки, к примеру $ 10 тыс. «На конечную стоимость оценки влияет бренд, авторитет на рынке, а уже потом параметры объекта коммерческой недвижимости (с землей или без, наличие всех юридических документов и т, д.), цель, для которой оценивают недвижимость, т. к. от этого зависит комплекс оказываемых услуг, в аренде находится объект или в стадии строительства и т. д.».
Сомнения
И хотя благодаря обилию на рынке оценочных фирм у каждого владельца недвижимости есть возможность заказать оценку по демпинговым ценам, профессионалы рынка советуют не гнаться за дешевизной. Конечно, вы можете сэкономить, но кто тогда сможет гарантировать, что полученный расчет соответствует реальности. Подобное утверждение во многом объясняется тем, что оценка объекта производится на основе подробной информации, причем не только по самому объекту, но и по всему сегменту в целом. При этом стоить помнить, что российский рынок недвижимости все еще непрозрачен: подробных статистических данных по сделкам купли-продажи практически нет, а значит, правильно оценить и дать верные прогнозы, не обладая ими, -очень и очень сложно. «Основная проблема - это недостаток информации по оцениваемому объекту недвижимости, а также по сделкам купли-продажи. В условиях растущего рынка коммерческая недвижимость является одним из наиболее выгодных для вложения активов, а деньги, как известно, «любят тишинуя - уверяет Айдар Галеев. Обладают же данными по рынку, как правило, компании не просто занимающиеся оценкой, но и сами работающие с коммерческой недвижимостью: занимающиеся сдачей объектов в аренду, проведением сделок и т. п. Они же, в свою очередь, высоко ценят свой труд.
Как признаются сами оценщики, оценка для специалиста не является сложным делом, самое важно сопроводить полученные цифры грамотным пояснением, анализом рынка региона или города Днепропетровска, юридических прав объекта и его местоположения. И именно поэтому компании, каждый день работающие с недвижимость и располагающие необходимой информацией, могут не только правильно оценить объект, но и подготовить подробный и нужный отчет. «Компании же, специализирующиеся исключительно на оценке, в основном могут черпать подобные данные из открытых источников, что, конечно, не гарантирует их достоверность», - предупреждает один из собеседников ВС. По причине отсутствия необходимой информации по сделкам купли-продажи в России при оценке недвижимости практически не используется наиболее рыночный подход - метод сравнения продаж, который на Западе как раз очень популярен, поясняют эксперты. При его использовании оценщик должен располагать статистической информацией по сделкам, которые были совершены за последнее время. В этом случае он сравнивает оцениваемый объект с похожим по характеристикам: местоположение, класс, полезные площади, общая площадь, сколько объект был на рынке и т. п, -не так давно проданным.
Конечно, помимо текущей оценки объекта вы можете заказать и отчет относительно того, как цена вашей собственности будет меняться в будущем. Правда, Айдар Галеев, признает, что клиенты, как правило, редко заказывают прогноз роста стоимости недвижимости вообще, их скорее интересует основанный наэтом прогнозе вывод специалиста о тех или иных управленческих решениях с принадлежащей ему недвижимостью. «Подобные аналитические исследования могут быть использованы как при подготовке отчета об оценке, так и при составлении бизнес-плана», - поясняет эксперт.
Несмотря на некую неразбериху, пока царящую в сегменте оценочных услуг недвижимости России, многие участники рынка уверенно говорят о том, что с каждым годом ситуация становится все лучше, хотя и признают, что она далека от идеальной, «Важным этапом является публичное размещение российских компаний, связанных с недвижимостью на финансовых площадках Великобритании и России. В ходе размещения проводится справедливая оценка принадлежащих им активов, которая раскрывается, что позволяет делать рынок недвижимости более прозрачным и понятным», - резюмирует Константин Лебедев.
Текс: Вита Ягода |
Последние сообщения на форуме:
|
