Принимая решение о размещении в торговом комплексе, будущий арендатор может столкнуться с массой вопросов. И самым больным из них может оказаться – «А правильно ли я делаю?»: «финансовых барьеров» на вхождение порой оказывается предостаточно. Затраты арендатора на открытие магазина в торговом комплексе могут оказаться ниже, чем в отдельно стоящем здании.

Принимая решение о размещении в торговом комплексе, будущий арендатор может столкнуться с массой вопросов. И самым больным из них может оказаться – «А правильно ли я делаю?»: «финансовых барьеров» на вхождение порой оказывается предостаточно. Среди них – и затраты на ремонт, и страховка и пр. Интересно, что арендатор может отказаться от помещения в торговом центре в пользу «улицы» не всегда из-за завышенной ставки аренды, а из-за того, что ему не хватает денег на оплату дополнительных услуг, а значит, и на открытие торговой точки. Авансовые платежи, которые вносит предприниматель при заключении договора аренды, могут достигать $200–300 за кв. м, а на открытие приходится потратить $500–3000 на кв. м.

Расчет расходов

Несмотря на немаленькие, на первый взгляд, для ритейлеров арендные ставки в торгово-развлекательных центрах, открыть свой магазин в них оказывается порой привлекательнее, чем, скажем, отдельно стоящей торговой точкой. Во-первых, на раскрутку магазина особо тратиться не стоит – если торговый центр сделан грамотно, то он раскручивает себя сам, и, во-вторых, новое помещение в торговом комплексе предоставляется арендатору, как правило, всегда уже с черновой отделкой и с уже подведенными необходимыми коммуникациями. Хуже, если приходится «садиться» на место предыдущего арендатора. Здесь затраты могут резко возрасти. Если затраты на открытие магазина брендовой одежды в среднем могут составлять порядка 450 евро на кв. м., то на переоборудование помещения может уйти еще до половины этой суммы.

Понятно, что простому магазинчику где-нибудь на улице вполне достаточно стандартных навесных потолков, обыкновенных витрин, уже имеющегося минимума подведенных коммуникаций и дешевого торгового оборудования. В таком случае главной статьей расходов для такого предприятия станет закупка товарного запаса. Однако компания, которая решила «открыться» в торговом комплексе должна раскошелиться на куда большую сумму.

По словам генерального директора девелоперской компании «Сити-Центр» (управляет ТЦ «Сувар Плаза», XL, «Сити-Центр») Леонида Рахимова, открытие магазина повседневной одежды может обойтись в 1000–1500 евро за кв. м, включая товарный запас. «Согласно нашим подсчетам, стоимость квадратного метра магазина одежды в универмаге, учитывая свет, пол и торговое оборудование, составляет 450 евро на квадратный метр, - рассказал он «где Деньги». – А если учитывать потолки и вывески, это еще 50 евро». По его словам, товарный запас в магазине брендовой одежды может стоить от 500 до 2 тыс. евро. «Мы думали над тем, чтобы открыть универмаг 1500 кв. м. с магазинами таких марок, как Hugo Boss, но отказались от этой идеи из-за низкой маржи этого проекта», - рассказал он.

Стоимость открытия ресторана на фуд-корте может достигать $3000 на кв. м — из-за большого количества сложного технологического оборудования. Поэтому создание магазина площадью 100 кв. м в торговом центре редко обходится дешевле $100 тыс., а ресторана быстрого питания площадью 100 кв. м стоит порядка $300 тыс.

Несмотря на внушительность, сумма эта в результате может оказаться меньше, чем открытие магазина в новом отдельном помещении. Сэкономить удается благодаря тому, что помещение в торговом центре предоставляется с черновой отделкой и выводами к основным инженерным системам, которые входят в стоимость самого ТЦ и прокладывается еще до его строительства. Кроме того, в торговом комплексе работают службы охраны и уборки. «Прокладка воды и канализации составляет до 30% от стоимости торгового комплекса», - рассказал Леонид Рахимов. К примеру, по его словам, провести в Казани 1 километр электрических сетей стоит сегодня не менее $300 тыс., а водопровода и канализации – не менее $1 млн.

Свято место пусто…

Большинство компаний не раз сталкивались с въездом в помещение, которое до них занимал другой арендатор. Предприниматель, который не желает иметь «слишком замороченный» стиль, может оставить сохранившийся от предшественника пол. Однако многие все-таки принимают решение переделать все и принимаются ломать пол, перевешивать потолки и пр. Хотя имеющуюся проведенную электропроводку и сантехнику чаще всего оставляют. К примеру, если просмотреть арендаторов ТЦ «Мега-Казань», то станет очевидно, что у каждого из них свой интерьер, на создание которого требуется много времени. И если кто-то «съезжает», то до въезда нового арендатора проходит до нескольких недель. Сети, трепетно относящиеся к фирменному стилю, почти всю оставшуюся от прежнего владельца отделку снимают и делают все под себя «с нуля». Да и сами прежние арендаторы порой стараются вывезти из секции максимум возможного – даже сбивают плитку.

Если разделять арендаторов по сегментам, то логично, что магазину одежды дешевле въехать в помещение, где работал магазин одежды, аптеке — туда, где была аптека, точке общепита – на фудкорт и т.д. А вот адаптировать помещения, где торговали непродовольственными товарами, под торговлю продовольственными или ресторан выйдет недешево. «Если до нас в помещении находился ресторан быстрого питания, то, конечно, въехать будет дешевле, однако системы вентиляции придется переделывать в соответствии со стандартами расположения и работы нашего технологического оборудования», — отмечает менеджер по развитию сети «Ростик'с» Денис Поляков. Въезжающему предпринимателю многие ремонтные работы, особенно шумные и пыльные, а тем более вывоз мусора и завоз оборудования и стройматериалов придется производить ночами, с соответствующим удорожанием услуг строителей. В приличную сумму может обойтись перенос перегородок.

Правда, в некоторых случаях переезд в помещение, где раньше работал другой арендатор, — это и повод сэкономить. Арендатор в ряде случаев требует у управляющего скидку за так называемые неотделимые улучшения в виде частичной компенсации отделки. То есть, в том случае, если отделка помещения производится с согласия арендодателя, то в случае съезда арендатор может получить компенсацию за произведенный ремонт. В некоторых торговых центрах арендаторам компенсируют $10 за кв. м.

Похоже, что в Казани подобная компенсация не пользуется особой популярностью. «Мы стараемся подходить к каждому арендатору индивидуально, соответственно почти в каждом случае арендных отношений, работая по принципу «на первом месте – личность, потом бренд, и экономика», мы получаем новую модель, - рассказал генеральный директор «Молл Текнолоджи» (управляет ТЦ «Южный») Вилен Хайруллин. – Говорить о каких-то штампах в суммах я бы не стал». «Все зависит от силы бренда – чем привлекательнее бренд, тем лучше условия», - уточняет Рахимов.

Осторожно, ремонт!

Пожалуй, основной статьей затрат являются строительно-монтажные работы. Когда новый торговый комплекс сдается в аренду, то в его помещении, которое состоит из бетонных стен, потолков и подведенных коммуникаций нужно установить полы, стены и архитектурные элементы, потолки, витрины, системы кондиционирования и вентиляции, электропроводку. Все это необходимо оформить в фирменном стиле. У «Ростик'с», к примеру, расходы на это достигают $800 на кв. метр.

Цена отделки зависит от типа арендатора. В одном случае необходимо сделать акцент на свет, в другом сделать идеальное кондиционирование. К примеру, провести и установить свет в универмаге площадью 1,5 тыс. кв. м. стоит $100 тыс. По словам руководителя отдела маркетинга компании «Центр технического света LIVAL» Тамилы Рузматовой, расходы по установке освещения зависят от выбранного осветительного оборудования и начинаются от 10-20 евро за кв. метр. А у ресторана быстрого питания большая часть расходов уходит на создание системы кондиционирования и вентиляции. Это связано со спецификой бизнеса — помещения, где готовят пищу, требуют особой вентиляции. Установка вентиляции в ресторанах обходится дорого, поскольку там необходимо ставить жироуловители. Впрочем, небольшим арендаторам торговый центр вполне может предоставлять секции с уже готовой централизованной системой вентиляции, требуя за нее некоторую компенсацию, как и за единую систему пожаротушения.

Жертвоприношения

Кстати, о компенсациях. Администрация торговых комплексов решает многие вопросы своих арендаторов, прося взамен массу «взносов и выплат». Скажем, крупные арендаторы могут уменьшить свои затраты на ремонт, заранее предоставив проекты и технические задания девелоперу торгового центра. В этом случае документация арендатора будет учтена в общей документации торгового центра, пройдет согласования в ее составе, а значит, самому арендатору потребуется уже меньше согласований, что существенно сократит затраты на установку инженерных систем и оборудования. На разработку проектной документации может уйти от $20 до $50 за кв. м.

Вместе с тем, как правило, «у ТЦ всегда масса разных условностей, вроде гарантийных взносов, обеспечительных платежей, страхования от ущерба третьих лиц и пр.», говорит директор казанского представительства компании «Диксис» Андрей Гуляев. «Сам ремонт там более дорогой, - отметил он «гДеньги». – В ТЦ зачастую приходится готовить по две вывески: одну на фасад, другую на вход в салон». Стоит отметить, что стоимость вывески может составлять от $3 до 5 тыс. А сумма всех «дополнительных» платежей может составлять, по словам г-на Гуляева, 2-4 месячные арендные платы (арендная плата в среднем составляет для сотовых ритейлеров в казанских ТЦ порядка $120 за 1 кв.м. в месяц).

Стоит обратить внимание на то, что управляющая компания при заключении договора с арендатором, как правило, требует предоставить дизайн-макет и чертежи арендуемого торгового зала. В случае вноса изменений в проект именно на данном этапе придется что-то переделывать в экстренном порядке, а это дополнительные затраты. Управляющему документы нужны для того, чтобы убедиться, что уровень оформления используемых материалов и отделки соответствует уровню торгового центра, материалы безопасны для покупателей и отвечают противопожарным и санитарным нормам.

Закупка и монтаж торгового оборудования для магазинов непродовольственных товаров обходится сегодня в $100–150 за кв. м, оборудование одной кассы стоит $1000–2000, а систем безопасности и защиты от краж — $20–40. Впрочем, заместитель председателя Комиссии при Правительстве Москвы по сетевым услугам и торговле Дмитрий Потапенко считает, что установка такой системы оправдана, если площадь торгового зала составляет не менее 300 кв. м. и в архитектуре магазина присутствуют сложные элементы.

В ТЦ или на улице?

При открытии магазина нельзя забывать и о таких несущественных по сумме, но важных расходах, как оплата услуг агентств по подбору персонала, привлечение ЧОП для охраны арендуемого помещения, заключение договора страхования, оформление отдельного юридического лица или филиала. Также потребуются средства на получение разрешений от санитарно-эпидемиологической станции (СЭС), пожарной охраны, регистрацию кассового аппарата, а в некоторых регионах — и получение разрешения на торговлю. Администрация ТЦ может помочь сократить количество согласований. Так, например, в торговом центре к моменту отделки помещения уже согласована централизованная система пожарной защиты, и дополнительных согласований арендатору не потребуется. Правда, продуктовым магазинам и ресторанам все же придется получать отдельное разрешение от СЭС.

Это из плюсов. Из минусов же – по-прежнему низкий трафик в казанских торговых комплексах. «Открыться в торговом комплексе – это себя повесить, - считает Дмитрий Потапенко. – В региональные ТЦ ходят плохо, поэтому у отдельно стоящего магазина есть больше шансов стать успешным». По его словам, в торговом комплексе существуют две категории арендаторов – те, которые создают трафик, и те, которые на него «садятся». «Так вот продовольственным операторам в ТЦ неплохо, поскольку именно они являются создателями трафика, - отметил г-н Потапенко. – Тот, кто «сидит» в густонаселенной бутиковой зоне рискует остаться незамеченным».

Таким образом, при переезде в торговый центр перед будущими арендаторами площадей встает ряд задач, решение которых требует дополнительного финансового вливания. Однако арендаторы все равно стремятся попасть в ТЦ, прежде всего, из-за высокой посещаемости. Вместе с тем, пока в работающих сейчас региональных торговых комплексах, в том числе и в Казани, существуют определенные проблемы с трафиком посетителей. Именно поэтому решение о въезде в ТЦ требует детального экономического обоснования