Нехватка средств для начала строительства заставляет застройщиков искать новые методы, как и у кого их отыскать. Чтобы привлечь инвесторов, которые после аферы «Элита-центр» боятся отдавать накопленное напрямую, все чаще используются новые методы — целевые облигации, фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН) и новые нетрадиционные схемы — закладные, инвестиционные фонды, кредитно-финансовые учреждения и даже привлечение страховых компаний.

По данным Госкомстата, в стране за год сдали 10,244 млн. кв. м жилья, что на 18,7% больше по сравнению с 2006 г. Хотя по показателям строительства страна находится сейчас на уровне 1995 г., возведение недвижимости остается одним из наиболее развивающихся рынков.

Целевые облигации

Согласно исследованиям рейтингового агентства «Кредит-рейтинг», в 2007 г. 95 украинских компаний совершили 102 выпуска целевых облигаций с номинальным объемом 6,9 млрд. грн. Согласно заявленным объемам строительства, эти средства направят на возведение объекта общей полезной площадью 2,56 млн. кв. м. Инвесторам эти компании планируют передать по облигациям 1,65 млн. кв. м. Объемы выпусков целевых облигаций в минувшем году меньше, чем в 2006 г. Тогда агентством было прорейтинговано 177 выпусков облигаций общим номинальным объемом 9,4 млрд. грн. Аналитики «Кредит-рейтинга» утверждают, что такое падение на 30% связано с тем, что застройщики используют другие схемы финансирования.

Фактически схема проста — инвестор подписывает с застройщиком договор купли-продажи пакета облигаций, номинальная стоимость которых равна цене приобретаемой квартиры. Одновременно инвестор заключает договор резервирования этого жилья с точным указанием метража, этажности и других характеристик. Финансирование договора фактически осуществляется за счет кредита. ЦО являются самым удобным объектом обеспечения, потому банки хорошо берут эти бумаги в залог. По окончанию строительства эмитент целевых облигаций должен оформить право собственности на построенную недвижимость на свое имя. Затем передать собственнику облигаций имущество на основании договора купли-продажи.

Однако, по мнению Александра Охрименко, советника председателя правления Укргазбанка, для застройщика эти ценные бумаги эффективны, когда обращаются на вторичном рынке, а согласно действующему законодательству, пока облигации не выпущены, прорейтингованы и размещены, то этого рынка нет. «Каждый месяц их все сложнее и сложнее получать. Все больше ужесточаются требования. И если раньше это были два месяца, то сейчас бывает и три, и полгода. Поэтому, если проект меньше, чем 100 млн. грн., лучше с целевыми облигациями не связываться»,— добавляет господин Охрименко. Проблема же для инвесторов, что зачастую вызывает страхи,— отсутствие четкой процедуры погашения облигаций и получения жилья.

Если рассчитать затраты при 100 млн. грн., то для выпуска целевых облигаций придется выложить госпошлину — 0,1% от стоимости строительства, за рейтингование — 100 тыс. грн., за регистрацию выпуска ЦО — 80 тыс. грн. и за размещение — 0,2%. Положительные моменты выпуска — льготное налогообложение. Операции по выпуску ЦО не облагаются 20%-ным НДС, могут быть использованы для получения кредита под залог ценных бумаг или как самостоятельный актив на вторичном рынке.

Фонд финансирования строительства

По данным Госфинуслуг, в прошлом году произошел рост использования ФФС на 20%. Возросло и количество финансовых компаний, которые создали ФФС, и количество самих созданных ФФС. Так в 2007 г. 65 компаний создали 304 ФФС.

Такой вид финансирования строительства эксперты советуют при меньших объемах. Рентабельнее открывать при стоимости проекта примерно 20 млн. грн. и на периферии, утверждает Александр Охрименко. По его словам, ФФС выгодно создавать, если строить при паевом участии, когда застройщик выступает как соинвестор проекта.

Схема такова. ФФС управляет деньгами инвестора для строительства жилья, который на эти деньги заключает соответствующий договор с застройщиком. Причем фонд контролирует последнего и по срокам сдачи домов, и по качеству возведенного жилья.

Положительным моментом является быстрый срок оформления ФФС. «При желании и подготовленных разрешительных документах можно создать ФФС за неделю,— утверждает господин Охрименко.— Инвесторы позитивно воспринимает ФФС, потому что договор похож на инвестиционный». Сама процедура оформления документов на недвижимость после завершения строительства через этот механизм более удобна, чем через механизм целевых облигаций.

По мнению Екатерины Отченаш, директора департамента по надзору за финучреждениями Госфинуслуг, проблемы возникают при определении статуса застройщика, с которым управители заключают договор, и определении госоргана, который будет контролировать застройщиков, возводящих объект за счет привлеченных средств физлиц. «Возникают проблемы при определении текущей цены объекта инвестирования, а также законодательство не дает определения этой цены и не регламентирует ни порядок ее определения, ни принцип согласования с управителем»,— объясняет госпожа Отченаш.

При желании и подготовленных разрешительных документах можно создать ФФС за неделю
Эксперты также утверждают, что такой фонд не всегда удобен при организации финансовых потоков, так как свидетельство участника фонда инвестору сложно заложить для получения кредита на жилье. «Многие банки вообще не работают с ФФС, а те, кто работает, требуют, чтобы фонд был аккредитован самим банком. Фонд очень тяжело закрыть или даже внести изменения в правила фонда: для этого придется получить письменное разрешение всех участников фонда»,— говорит господин Охрименко.

ФФС придумывали как удобный финансовый инструмент для застройщиков, но он же может нести для них и определенные риски. «При невыполнении условий застройщик может потерять площадку, если нарушает сроки сдачи больше, чем на 90 дней, или что-то меняет в начальном проекте»,— сообщил «і» Дмитрий Кравченко, директор финансового департамента профессиональной ассоциации финансовых компаний управителей ФФС. По его словам, застройщик может обезопасить себя от таких вариантов, если пропишет в договорах, что «сроки сдачи объекта являются запланированными и не есть окончательно определенными. Тогда можно будет выиграть любой суд, потому что случаи бывают разные». Также, отмечает господин Кравченко, застройщик должен прописать в договоре, что имеет право изменять проект в случае необходимости.

При этом при работе через ФФС в качестве объекта залога выступает свидетельство участника фонда. В отличие от целевых облигаций, свидетельство участника фонда не является ценной бумагой и не может быть перепродано на рынке, объясняет господин Охрименко. А господин Кравченко добавляет, что налоговая инспекция от НДС не освобождает, так как это не продажа ценных бумаг.

Фонд операций с недвижимостью

По данным «Кредит-рейтинга», в 2007 г. эмитентами сертификатов ФОН выступили четыре финансовые компании, под управлением которых создано пять ФОН. В частности: ООО «Мастер Финанс» (ФОН «Пионер», г. Мариуполь, ФОН «Западная стена», г. Днепропетровск), АКБ «Аркада» (ФОН «Новая Богдановка-1», «Новая Богдановка-2», Киевская область) и ООО «Житлобуд Инвест» (ФОН «Эней», г. Киев). Общий номинальный объем выпусков составил 977,2 млн. грн.

ФОН — идеальный вариант, если строится не жилье, а офисы, потому что сдача в аренду построенной недвижимости не облагается НДС, утверждают эксперты. Самый главный недостаток — необходимо пройти две регистрационные комиссии, да и сама процедура сбора документов длительная и не очень дешевая. «ФОН зачастую используют при финансировании нерезидентами страны,— утверждает Александр Охрименко,— когда иностранцы выступают соинвесторами при строительстве, для которых такая процедура более прозрачная, хотя весьма дорогостоящая».

Закладная как альтернатива

Закладная хотя и относится к нераспространенным методам финансирования строительства, но в последнее время набирает обороты. Летом 2007 г. внесены изменения в форму выписки закладной, в результате сейчас закладную можно выписать при наличии договора кредита, купли-продажи, лизинга и другого. По словам игроков рынка, как раз наличие последнего пункта позволило расширить использование этой бумаги для финансирования строительства.

Фактически процедура такова. Так как ничего не нужно выпускать, с инвестором заключается договор бронирования или купли-продажи, выписывается и продается закладная, привлекаются средства, а после окончания строительства заключается окончательный договор с инвестором.

Положительными моментами эксперты считают то, что закладную можно использовать в качестве налога для получения кредита в банке. Она также выступает процентной облигацией. Напрямую закладная обречена на провал, необходимо привлечение венчурного фонда, считает господин Охрименко.

Закладная выпускается под конкретный договор ипотеки. Венчурный фонд покупает очень малую долю корпоративных прав у застройщика. На основании этого, согласно закону об институтах совместного инвестирования, он имеет право кредитовать себестоимость всего строительства. Естественно, не выдает застройщику всю сумму, а частями, требуя при этом залог, так называемое подписание договора ипотеки с оговоркой, с выпуском закладной. «Этот бланк похож на вексель, и время выпуска закладной на Госзнаке занимает месяцы, но, как правило, у банка есть бланки, и они выкупаются, заполняются, заверяются нотариусом и выпускаются в обеспечении договора займа»,— объясняет Дмитрий Кравченко. По его словам, инвестор заключает договор финансирования строительства путем купли-продажи ценных бумаг, и его подписывают компания по управлению активами, инвестор, торговец ценными бумагами и застройщик.

«Закладных выпускают не на один объект, а ровно столько, сколько объектов инвестирования, фактически квартир в доме»,— добавляет господин Кравченко. Застройщик подписывает договор переуступки с покупателем квартиры в обмен на закладную. Если в первом инвестдоговоре прописывается реальная рыночная стоимость квартиры, то в договоре переуступки записывается цена, равная себестоимости строительства.

«Закладная является ценной бумагой и — теоретически — освобождается от НДС,— говорит Александр Охрименко.— Однако она не эмиссионная, если застройщик, выдавший закладную, возьмет деньги напрямую у инвестора. С точки зрения налоговой инспекции, это не является кредитом, но предоплатой. Соответственно, ГНАУ начисляет НДС и налог на прибыль, поэтому после первой проверки вас заставят заплатить налоги на законных основаниях. НДС не начисляется, если закладную выписывают и перепродают. Тогда это уже торговля ценными бумагами».

Прогноз

По словам Дмитрия Кравченко, при каждом конкретном случае возведения недвижимости необходимо индивидуальное решение, так как бывают и смешанные формы инвестирования. На 2008 г. эксперты прогнозируют рост применения фондов финансирования строительства, однако отмечают, что, скорее всего, продолжат падать объемы выпуска целевых облигаций. Это связано с ужесточением правил их регистрации, так как в мае 2008 г. вступят в силу переходные положения закона «О ценных бумагах и фондовом рынке», принятого 23 февраля 2006 г. Ими предусмотрены ограничения максимальных объемов выпусков облигаций всеми юридическими лицами (раньше эта мера касалась только акционерных обществ) на уровне трехкратного размера собственного капитала эмитента или размера обеспечения, предоставляемого третьими лицами. Поэтому застройщики будут искать альтернативные методы финансирования.